Jak začít investovat do pozemků?

Volného místa ubývá a ceny pozemků letí vzhůru. V drtivé většině lokalit v ČR ceny pozemků během deseti let zdražily více než dvojnásobně. Není tedy divu, že do pozemků investuje stále více lidí. Investice do pozemků má však svá specifika a v tomto článku si představíme několik tipů, na co si dát pozor před nákupem pozemku.

Investovat do realit se dá mnoha způsoby, český investor se často může setkat s investicemi skrze různé dluhopisy, nemovitostní a podílové fondy, které vám nabízejí banky či investiční „poradci“. Nicméně to však znamená, že investujete pouze „virtuálně“ a daná nemovitost (nebo podíl na ní) vám reálně nepatří. A proto mezi reálné a hmotné investice spíše patří přímý nákup dané nemovitosti, kde vy budete uvedeným vlastníkem na katastru nemovitostí. Proto se v tomto článku budeme věnovat právě investicemi do pozemků, které reálně kupujete do svého vlastnictví.

Existuje několik druhů pozemků jako například zemědělské pozemky (půda), stavební, komerční nebo třeba lesy. V tomto článku se budeme zabývat zemědělskými pozemky, jejichž výhody jsme si představili v tomto úvodním článku.

Úspory Čechů jsou v současné době vysoké a neustále rostou. S jejich hodnotou však „mává” vysoká inflace. Nechat své volné peníze na bankovních vkladech - například spořicích účtech (i když některé banky v současné době jejich úročení mírně zvyšují), je silně prodělečné. Proto někteří chytří střadatelé hledají možnosti investování, které by jejich finance zhodnotily.

A právě investice do zemědělské půdy je jednou z tradičních možností jak zhodnotit své volné finanční prostředky. Investice do zemědělské půdy je ceněná komodita, jejíž hodnota v čase neustále roste. Při plánování této formy investice je ale potřeba zvážit různé aspekty a zjistit celou řadu informací. Pojďme se tomuto tématu věnovat podrobněji.

Výběr lokality

Jako první byste měli začít výběrem vhodné lokality. Ideální je, abyste investovali do pozemků v kraji, který znáte. Nejenže budete mít o pozemku přehled, ale zároveň díky znalosti lokality byste měli vědět, jaký je stav pozemku, kde se nachází a jaký je k němu přístup a jaký je v dané lokalitě o pozemky zájem. Znalost lokality a prostředí je obrovská výhoda.

Samozřejmě není vůbec špatně investovat do půdy i mimo váš kraj, protože právě mnoho investorů se soustředí na nejlepší lokality, což je hlavně oblast kolem Prahy nebo třeba i oblast Polabí. Díky kvalitní půdě a příznivým klimatickým podmínkám je Polabí intenzivně zemědělsky využívané a cena pozemků i z hlediska výhledu růstu tak velmi zajímavá.

Pokud se vámi vybraný pozemek nachází na druhé straně republiky, tak vám mohou pomoci mapové aplikace, jako jsou Mapy.cz, Google Maps nebo iKatastr. Z leteckého pohledu tak lze zjistit, zda je půda obdělávána, zda se tam pase dobytek, případně odhalíte nežádoucí stav jako například hojnou přítomnost náletových dřevin či podmáčení atd.

Výběr vhodného druhu zemědělského pozemku

Pokud se rozhodnete pro investici do zemědělské půdy, budete se nejspíš zajímat především o pozemky z kategorie trvalý travní porost a orná půda.

Trvalý travní porost je pozemek porostlý travinami a hlavní výtěžek z něj je představován senem, případně je rovnou určený k trvalému spásání dobytkem. Orná půda pak představuje pozemek, na kterém se pravidelně pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny a jiné zemědělské plodiny.

Tržní ceny orné půdy se většinou pohybují o několik desítek procent výš než ceny trvalých travních porostů. Orná půda je tak z pohledu investic obecně cenově zajímavější. Nemusí tak tomu ale být vždy. Pokud je například trvalý travní porost velmi blízko zastavěného města či vesnice, tak cena může být mnohem vyšší, jelikož se dá očekávat, že v budoucnu se travnatá louka může stát stavební parcelou díky rozšiřování plochy pro bydlení.

Nahlédněte do plánu obce

Toto téma už jsme nakousli výše. Při posuzování vhodnosti zemědělského pozemku jako investice kromě do katastru nemovitostí můžete také nahlédnout i do územního plánu příslušné obce. Hodnotu půdy, i když ne nutně její cenu, vždy ovlivní, plánuje-li obec směrem k pozemku rozšiřovat zastavěné plochy, tomu se říká takzvaný intravilán.

Bonita půdy

Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ), neboli jednoduše bonita, je základní indikací kvality zemědělské půdy. Pohybuje se v rozmezí od 1 do 20 Kč. Základním doporučením je, že půda s bonitou pod 7 Kč není pro dlouhodobou investici moc lákavá. Na druhou stranu například bonita 11 Kč je již velmi slušná. Pokud však chceme investovat do půdy na krátké období, můžeme zvážit i koupi půdy o nízké bonitě.

Informace o bonitě půdy pozemku si můžete vyhledat na internetu, například přes nahlížení do katastru nemovitostí, kde u daného pozemku najdete odkaz do eKatalogu BPEJ.

Jak velký pozemek zvolit

Odborníci tvrdí, že zemědělské pozemky je nejlépe kupovat o rozměru minimálně 1,5 hektaru (15 000 m2). Pokud pozemek kupujete blízko zastavěné obce a budete spekulovat, že se v budoucnu stane stavení parcelou, tak na rozměrech pozemku zase tolik nezáleží, jelikož stavební parcely jsou mnohem menší nežli zemědělské a v takovém případě může být zajímavý i pozemek o velikosti 1 000 m2.

Pokud kupujete ne jednu, ale rovnou celý soubor parcel, zajímejte se také i o to, zda na sebe pozemky plynule navazují, Tuto informaci získáte i z nahlížení do katastru nebo online katastrálních map. Návaznost pozemků je pro budoucí zhodnocení pochopitelně výhodnější.

Výhodou je také, pokud se pozemek či pozemky nachází u cesty (a je k nim přístup), neboť ta usnadňuje jejich obhospodařování.

Pachtovní smlouva

Pachtovní smlouva je nájemní smlouva pro zemědělce. Pokud má pozemek uzavřenou pachtovní smlouvu, tak je aktivně využíván nějakým zemědělcem či zemědělskou společností, kteří na takovém pozemku pěstují komodity či je využívají k chovu zemědělských zvířat jako pastvina. Pokud pozemek nekupujete cíleně pro sebe a pro své účely využití, ale jako investici, tak je dobré, aby pozemek měl pachtovní smlouvu a nějaký zemědělec se tak o vaši zakoupenou půdu dobře staral – pozemek je obhospodařován. To je velká výhoda.

Pozor však, aby nebyl na pozemek sepsána nevýhodná pachtovní smlouva s nemožností výpovědi třeba i 10 let (i to se někdy bohužel stává). Takové pozemky pak mají mnohem nižší hodnotu. Je běžné, že pachtovní smlouva se většinou se zemědělci podepisuje maximálně jen na 2 – 4 roky. Pak dochází k podpisu nové smlouvy a většinou i za lepší finanční podmínky.

Díky dobré pachtovní smlouvě investice do zemědělské půdy může svému investorovi přinést nejen dobrého zhodnocení při prodeji, ale i pravidelný výnos z nájmu (pachtu).

Pachtovné se v ČR pohybuje v rozmezí 3 000 až 6 000 Kč za hektar/rok podle lokality a kvality půdy. U výjimečně kvalitní orné půdy může cena vystoupat i mnohem výše. Nejvýhodnější se přitom jeví celistvé pozemky (které jsou u sebe) o větších výměrách. Naopak u drobnějších pozemků je nutné počítat s nižším částkou za pronájem půdy za hektar.

Jsme tady pro vás

Nevíte si s výběrem pozemku rady? Potřebujete pomoci? Neváhejte se nám ozvat, poradíme vám a zároveň se postaráme o kompletní servis, přípravu kupní smlouvy a další potřebnou právní agendu. Pokračujte kliknutím do sekce kontaktů.

FondRealit.cz – Váš specialista na pozemky

Související články

O nás

FondRealit.cz je ryze česká dynamická společnost zabývající se realitní činností – koupí a prodejem nemovitostí, pronájmem objektů, jejich správou...